Qué se necesita para construir una casa: guía completa paso a paso

Para hacer una vivienda, debes tener una buena planificación financiera y legal que incluye desde la compra del terreno hasta el pago de impuestos. Descubre qué se necesita para construir una casa y empieza a ejecutar tu proyecto asegurándote de seguir los pasos que te lleven a culminarlo con éxito.

Requisitos para construir una casa

Tener un terreno edificable

Lo primero que necesitas para construir una casa es el terreno. Pero antes de comprarlo, verifica la titularidad y topografía.  También asegúrate de que posea las condiciones necesarias para urbanizarlo, es decir, acceso a la vía pública, red eléctrica, suministro de agua potable, gas y otros.

Para iniciar la construcción, es indispensable que cuentes con la cédula urbanística. Este documento es el que te indica el tipo de infraestructura que puedes construir, cantidad de pisos y otras características.

Proyecto técnico realizado por un arquitecto

Contrata un profesional certificado para realizar el proyecto de vivienda. Este contiene el diseño detallado de los planos arquitectónicos, estructurales, sistema de agua, instalación eléctrica y de gas. Así como del sistema de climatización.

Estudio geotécnico del terreno

Es un estudio obligatorio, ya que determina las características del suelo y si es apto para la construcción de la vivienda.

Con los datos que proporciona el estudio geotécnico, establece el tipo de cimentación que necesita la casa, los pisos, distribución, materiales y otros aspectos.

Licencias urbanísticas y permisos de obra

Necesitas principalmente la licencia de Obra Mayor y la validación técnica del proyecto por parte del Ayuntamiento para iniciar la construcción.

Documentación necesaria para construir una vivienda

• Visado del proyecto por el colegio de arquitectos: Se envía el proyecto de ejecución al colegio de arquitectos para obtener el visado. Este garantiza que dicho proyecto cumple con los estándares necesarios y que el profesional tiene la titulación necesaria. Además, es un requisito obligatorio para obtener la licencia de obra.
• Contratos y escrituras del terreno: Los documentos o escrituras del terreno deben estar firmados ante notaría. También debe contar con una nota simple de registro para verificar que no tiene ninguna condición que impida la construcción.
• Licencia de primera ocupación: Lo emite el Ayuntamiento una vez que la construcción este finalizada. Certifica que la vivienda se construyó siguiendo los lineamientos del proyecto aprobado. Además, es un documento obligatorio para dar de alta los servicios básicos.
• Declaración de obra nueva: es una escritura notarial que permite inscribir la vivienda en el registro de propiedades de manera formal.

Pasos para construir una casa desde cero

Compra del terreno

El primer paso es comprar el terreno, pero antes de adquirirlo, consulta en el Ayuntamiento para asegurarte de que posee un suelo apto para edificar una vivienda.

También es importante que realices el estudio topográfico y geotécnico para determinar la resistencia, dimensiones exactas del espacio y tipo de suelo.

Diseño y planificación del proyecto

Contrata un arquitecto que diseñe un proyecto básico de construcción considerando tus necesidades, gustos y presupuesto. Así como las características principales del terreno.

Luego, el profesional procede a realizar el proyecto de ejecución con todos los aspectos muy detallados para que la constructora empiece el proyecto.

Solicitud de permisos y licencias

Para iniciar la construcción, debes solicitar en el ayuntamiento la licencia de obra mayor. Una vez otorgado dicho permiso, la constructora debe informar a las autoridades laborales el inicio del proyecto.

Inicio de la construcción

Lo primero es preparar el terreno con movimientos de tierra y relleno para posteriormente colocar la cimentación. Luego se realiza el esqueleto de la vivienda; esto incluye pilares principales y techo.

A continuación, se colocan las instalaciones de agua, electricidad y gas. Para posteriormente levantar la fachada y, por último, instalar los acabados del suelo, carpintería y pintar.

Supervisión y dirección de obra

Es importante que durante la construcción cuentes con un director de obra que supervise todos los aspectos técnicos del proyecto. También con un director de ejecución que controle la correcta ejecución de las actividades diarias y un coordinador de seguridad.

Final de obra y certificaciones

Una vez que la casa está finalizada, legalízala mediante el Certificado Final de obra y la Escritura de Obra nueva.

Si deseas habitarla, es obligatorio que obtengas la Licencia de Primera Ocupación (LPO). También te recomendamos que obtengas la cédula de habitabilidad para dar de alta a los servicios básicos sin problema.

¿Cuánto cuesta construir una casa?

Precio del terreno

El valor de un terreno varía principalmente dependiendo de la comunidad autónoma y lo cerca que esté de un núcleo urbano. Pero el precio promedio nacional es de aproximadamente 180 €/m².

En zonas de alta demanda es común que los precios superen los 280 €/m². Mientras que en comunidades como Castilla y León el valor promedio es de 118 €/m².

Coste de arquitecto y técnicos

Los honorarios de arquitectos y aparejadores representan entre un 8 y un 12 % del presupuesto de ejecución material. Es importante que consultes cuánto cobra un arquitecto por proyecto, considerando el tipo de casa que deseas. Si es una vivienda básica, por lo general, valor entre 5000 € y 9000 €. Pero a esto tienes que agregarle la dirección de la obra.

Mientras que los honorarios de técnicos que se requieren para la dirección y seguridad de la obra tienen un costo de entre 2 % y el 5 % del PEM.

Coste de construcción por metro cuadrado

El coste de construcción de una casa en España se encuentra entre los 1200 y 2500 €/m². El valor varía dependiendo de factores como la calidad de los materiales, topografía del terreno, complejidad de la vivienda y la ubicación.

Para una casa con acabados sencillos, el precio de construcción oscila entre 1000 y 1400 €/m². Mientras que las viviendas con acabados lujosos superan los 1800 €/m².

Impuestos y tasas administrativas

Los costes fiscales y administrativos representan aproximadamente el 15 % del presupuesto total del proyecto.

Entre los impuestos y licencias principales que debes pagar están:

• El IVA puede ser de un 10 % a un 21 %.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) que representa entre el 2 % y el 4 % del presupuesto de ejecución material.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) se pagan al formalizar la Declaración de Obra Nueva ante notario.
• Licencia urbanística, cuyo precio ronda entre el 1 % y el 2 % del presupuesto de ejecución.
• Licencia por primera ocupación; se paga en el momento en que finalice la obra.

Fondo para imprevistos

Te recomendamos contar con un fondo de improviso que represente entre un 10 y un 15 % del presupuesto total del proyecto. Este te ayudará a solventar situaciones inesperadas en caso de que se presenten.

Consejos de arquitectos antes de construir tu casa

• Diseñar pensando en eficiencia energética: Es importante que uses materiales sostenibles, recubrimientos y ventanas con buen aislamiento térmico y diseñes espacios con ventilación cruzada.
• Planificar espacios funcionales: el diseño de la casa debe adaptarse a tu estilo de vida. Tómate el tiempo de diseñar muy bien las áreas que usarás diariamente. Y separa las áreas públicas (salón, cocina y otras) de las de descanso o privadas, como los dormitorios y oficinas.
• Analizar orientación solar: Estudia bien el terreno y las características de la zona para crear un diseño bioclimático. Es decir, orientar la casa para aprovechar al máximo la luz natural en cada época del año. También te ayuda a colocar persianas, cortinas y aleros de forma estratégica para crear sombra y evitar que la casa se caliente demasiado.
• Incluir previsión de ampliaciones futuras: Tus necesidades pueden cambiar a medida que pasa el tiempo. Por eso, crea un diseño de vivienda y espacios flexible que se pueda modificar más adelante. Te recomendamos sobredimensionar las bases por si en el futuro consideras colocar una segunda planta.

Resumen: todo lo que debes saber antes de construir tu casa

Construir una casa es una inversión importante que no se toma a la ligera. Para que el proceso se lleve a cabo de la mejor manera, considera contratar profesionales capacitados e incluir en el presupuesto aspectos como impuestos y honorarios. No olvides preparar un fondo de reserva y, sobre todo, tener paciencia.

Referencias:

• https://laquintafachada.com/el-proceso-de-construccion-de-una-casa-la-guia-definitiva-en-10-pasos/
• Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.