Cómo legalizar una casa ya construida
Toda edificación requiere de permisos y licencias para cumplir con las normativas urbanas. Construir sin legalizar no es la forma correcta de proceder; sin embargo, si ya ocurrió, lo importante es hacer el trámite lo antes posible, para evitar inconvenientes legales. Es por esta razón, que le traemos una guía completa sobre cómo legalizar una casa ya construida para que comiences a tomar las acciones necesarias.
¿Qué significa legalizar una casa ya construida?
Legalizar una vivienda es un proceso fundamental para garantizar la seguridad jurídica de la propiedad. Al hacerlo se acredita que la construcción cumple con la normativa aplicable en el momento de su edificación o, en su defecto, con la normativa actual.
Diferencia entre casa ilegal, fuera de ordenación y legalizada
Estos conceptos son diferentes entre sí y es importante distinguirlos. Una casa ilegal se refiere a una construcción que se hizo sin licencias o que nunca cumplió con la normativa. Por tanto, está sujeta a sanciones o, incluso a la demolición.
En cambio, que una casa esté fuera de ordenación significa que al momento de su construcción era legal. Sin embargo, no se ajusta a la normativa urbanística actual.
Por último, una casa legalizada es aquella que ha superado el proceso de regularización y cuenta con todos los permisos en regla.
¿Cuándo es obligatorio legalizar una vivienda?
Legalizar una vivienda es necesario para dar de alta los suministros básicos (agua, luz y gas), para obtener financiación hipotecaria, y para realizar cualquier tipo de obra, como reformas, ampliaciones. Para la venta legal de la casa también debe estar legalizada.
Riesgos de no legalizar una casa
Entre las consecuencias legales más severas que puedes enfrentar si tu construcción no está legalizada, encontramos que el ayuntamiento puede imponer multas que pueden llegar a los 6000 euros, pero también es posible que paralicen la obra de construcción o en caso de que estén realizando reformas, las obras de renovación.
También puedes encontrarte con la imposibilidad de vender el inmueble de forma legal, así como dificultades para conseguir financiamiento o alguna hipoteca sobre la propiedad. En casos más extremos, hasta es posible que el ayuntamiento solicite la demolición de la construcción.
¿Se puede legalizar cualquier vivienda?
No todas las viviendas se pueden legalizar, dependerá de la ubicación de la construcción y del cumplimiento de la norma urbanística, entre otros factores.
Requisitos legales para legalizar una casa
Por lo general, los requisitos para legalizar una casa incluyen el proyecto técnico que demuestre que la misma cumple con las normativas de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética. Debe ir acompañado por el certificado de antigüedad de la construcción y el pago de las tasas correspondientes. Estos requisitos varían según la comunidad autónoma y el ayuntamiento.
Casos en los que no se puede legalizar
Hay tres situaciones en las que la construcción no se puede legalizar. Estas son:
- Si se encuentra en suelo no urbanizable protegido.
- Invade zonas de dominio público.
- Incumple gravemente la normativa urbanística.
Legalización en suelo no urbanizable
Las construcciones que se encuentran en suelo rústico tienen muchas restricciones, en comparación con las que se encuentran en suelo urbanizable.
Para legalizar una vivienda en suelo rústico se requiere, por lo general, demostrar que la construcción existía antes de la entrada en vigor de la normativa que prohíbe edificar en dicho suelo. Las normas cambian según la comunidad autónoma, por lo que es importante verificar que exista la posibilidad de legalización en la ubicación de la vivienda.
Pasos cómo legalizar una casa ya construida
Consulta previa en el ayuntamiento
El primer paso para legalizar una vivienda es acudir al ayuntamiento correspondiente y consultar si la casa es susceptible de ser legalizada, debido a que no todas las construcciones pueden ser legalizadas.
En caso de que la respuesta sea negativa, puedes preguntar cuáles son las opciones que tienes para poder cumplir con las normativas vigentes.
En caso afirmativo, puedes continuar con los pasos que te ofrecemos a continuación.
Recolección de documentación necesaria
Necesitas conseguir los siguientes documentos:
- Libro del edificio. Documentación gráfica y escrita que contiene las características físicas y técnicas de una edificación.
- Certificado de antigüedad de la edificación y contratos asociados. Es el documento que acredita que la vivienda cuenta con la antigüedad requerida para acogerse a las leyes actuales. La cual debe tener al menos seis años de antigüedad (este número puede variar según la comunidad autónoma).
- Justificación del cumplimiento de normativas urbanísticas vigentes, tales como altura, alineaciones y retranqueos.
- Memoria descriptiva y constructiva. Esta detalla las características de la vivienda, incluyendo materiales y técnicas constructivas utilizadas, y material gráfico como planos y un reportaje fotográfico de la casa
- Presupuesto económico de la obra. En el cual se estiman los costes de un proyecto de construcción.
- Planos y reportaje fotográfico de la construcción. Sirve para verificar el estado actual de la vivienda y el uso que tiene en la actualidad.
- Certificado técnico de legalización. Documento que garantiza que la obra cumple con las normativas vigentes.
Además de esta serie de recaudos, el ayuntamiento solicitará un Proyecto Técnico Visado para evaluar la construcción y asegurarse que cumple con las normativas legales vigentes. Este documento deberá ser elaborado y firmado por un arquitecto en Guadalajara, o en tu localidad. A pesar de que la obra ya está construida, este requisito es indispensable, ya que con él se abre el Expediente de Legalización.
Solicitud de la Licencia de Legalización
Al tener los documentos, el siguiente paso es presentar los documentos, para hacer la solicitud de la Licencia de Legalización en el ayuntamiento.
Para completar el trámite se deben pagar tasas administrativas, las cuales van a depender de la ubicación de la construcción y de las normativas de cada Ayuntamiento.
La Licencia de Legalización es necesaria para que oficialmente se pueda regular la situación de la construcción. El ayuntamiento verificará los requisitos presentados para garantizar que la obra cumpla con las normas urbanísticas y técnicas actuales. Existe la posibilidad de que soliciten ajustes o modificaciones en la construcción para adaptarse a las regulaciones vigentes.
Una vez obtenida la Licencia de Legalización, el propietario debe pagar el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), así como las tasas municipales, para poder completar el proceso de legalización.
Revisión y aprobación municipal
En el ayuntamiento verifica la documentación entregada, para asegurarse que todas cumplan con lo solicitado, y de esta forma poder aprobar la respectiva licencia.
Registro de la propiedad
Realizar los trámites pertinentes en el Registro de la Propiedad, permiten actualizar la situación registral del inmueble, incluyendo la inscripción de la vivienda legalizada. Con este trámite se garantiza que la propiedad esté correctamente registrada y reconocida legalmente, así evitarás problemas legales en el futuro, y no tendrás inconvenientes para vender o hipotecar la vivienda.
Normativas y regulaciones aplicables
Los trámites relacionados con la legalización de un inmueble ya construido están regulados por las leyes locales y pueden variar de una comunidad autónoma a otra. En cuanto a la normativa urbanística local, los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), establecen el marco legal para el uso del suelo en cada municipio.
También es aplicable el Código Técnico de Edificación (CTE), que tiene las especificaciones técnicas de las edificaciones, en aspectos como la seguridad, habitabilidad y eficiencia energética. Por otro lado, el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE), regula las instalaciones para la climatización y calefacción de los edificios.
Por último, las Condiciones de habitabilidad requeridas están establecidas por cada municipio, por medio de la Cédula de Habitabilidad, en la que se verifica y queda constancia de que la edificación cumple con la normativa local vigente.
Costes asociados a la legalización
Honorarios profesionales
Los honorarios profesionales que corresponde pagar por la redacción del proyecto o expediente de legalización, por lo general, corresponden a un porcentaje del presupuesto de ejecución material.
Tasas municipales
Como hemos mencionado, cada ayuntamiento puede establecer sus propias tasas municipales, aunque se estima que sea cerca del 2 % del presupuesto de ejecución material.
Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras
Este impuesto también es conocido como ICIO, su porcentaje también es establecido de acuerdo a las normativas de cada ayuntamiento. Pero, en términos generales, puede rondar un 4% del presupuesto de ejecución material.
Gastos de notaría y registro
Para realizar la actualización de las escrituras de la propiedad, debes actualizar la situación del inmueble y luego hacer el correspondiente Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y las respectivas tasas del registro, están estipuladas en la ley, pero puedes tener como referencia un total del 0,5 % del nuevo valor del inmueble.
Posibles obras de adaptación necesarias
El gasto relacionado con obras adicionales que debes realizar para que la vivienda cumpla con la normativa urbanística, va a depender de la magnitud de los trabajos que debas realizar, así como del material y del contratista que realiza el proyecto.
Consideraciones adicionales
Legalización de ampliaciones o reformas sin licencia
Tal como ocurre con las construcciones que no han sido legalizadas, las ampliaciones y reformas pueden ponerse al día con sus permisos y licencias. Esto siempre y cuando la obra cumpla con las normativas urbanísticas vigentes y se paguen las tasas e impuestos correspondientes.
Situaciones especiales: viviendas en suelo rústico o protegido
En caso de que la vivienda esté construida sobre un suelo no urbanizable, las opciones para legalizar la construcción son limitadas. Pero hay que considerar que algunas comunidades autónomas tienen excepciones.
En zonas protegidas, puede ser necesario presentar un estudio de impacto ambiental, para comprobar que la construcción no está causando efectos negativos en el entorno.
Ahora puedes comprender mejor el proceso sobre como legalizar una casa ya construida. Se trata de un procedimiento sencillo, en el que es indispensable haber construido cumpliendo con las normativas, presentar los requisitos y pagar las tasas e impuestos municipales. Recuerda consultar con profesionales en el área para que la construcción cumpla con todos los aspectos legales correspondientes.
Fuentes:
- https://www.mahatma-arquitectos.com/como-legalizar-una-casa-ya-construida/
- https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2025/10/24/861116-como-legalizar-una-vivienda-ya-construida-por-antiguedad
- https://www.legalizaabogados.com/legalizar-vivienda-fuera-de-ordenacion/
Jorge Hita
Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.
