Cédula de habitabilidad: qué es, requisitos y cómo solicitarla paso a paso
Es común que, al momento de vender, comprar o alquilar una vivienda, surjan dudas sobre la documentación, incluyendo la cédula de habitabilidad del inmueble. Esta es indispensable para realizar cualquier transacción legítima referente a la propiedad, por eso te explicamos qué es y los pasos que debes seguir para obtenerlo.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Es un documento oficial que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de seguridad, salubridad y solidez para ser habitada.
Es fundamental para:
- Contratar servicios básicos: es un requisito para contratar servicios como electricidad, agua y gas.
- Realizar transacciones de la propiedad: la cédula de habitabilidad es necesaria al momento de vender o alquilar una vivienda de forma legal. Es importante que esté vigente.
- Obtener financiación: muchas entidades bancarias solicitan dicho documento para conceder una hipoteca
Es fundamental que luego de saber cómo legalizar una casa ya construida, tramites la cédula de habitabilidad y otros documentos para poder ocuparla.
Diferencias entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación
La principal diferencia entre ambos documentos radica en la función de cada uno. Como lo mencionamos, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple los estándares para ser habitada. Esta es emitida por la comunidad autónoma.
Por otro lado, la licencia de primera ocupación certifica que la obra se construyó de acuerdo con las licencias urbanísticas y siguiendo el proyecto aprobado. Esta la emite el ayuntamiento.
Cuándo es obligatoria y qué inmuebles deben tenerla
La obligatoriedad de la cédula de habitabilidad depende principalmente de la comunidad autónoma y la antigüedad de la vivienda. Algunos de los casos en los que es obligatoria son:
- Firmar contrato de alquiler.
- Vender una vivienda.
- Dar de alta los servicios básicos. Especialmente si es una nueva contratación.
- Solicitar ayudas públicas.
- Para rehabilitación o acceso a viviendas.
Todos los inmuebles destinados a uso residencial deben contar con este documento.
Tipos de cédulas de habitabilidad según la normativa
- Cédula de primera ocupación: Es para viviendas de nueva construcción y se tramita con la licencia de ocupación una vez finalizada la obra.
- Cédula de segunda ocupación o renovación: Se usa para viviendas que han sido habitadas y se expide cuando la cédula de primera ocupación expira.
- Cédula de rehabilitación o de vivienda reformada: es para viviendas que han sido reformadas de manera integral o espacios que pasaron por un cambio de uso para convertirse en viviendas.
Requisitos y condiciones que debe cumplir una vivienda
Superficie mínima, ventilación e iluminación
La superficie mínima útil debe ser de 36 m², aunque en algunas comunidades autónomas exigen que sea superior a 20 m². Este espacio debe incluir cocina, comedor, dormitorio y baño.
Con respecto a la altura libre interior, esta debe ser superior a 2.50 metros.
Las estancias principales y baños deben contar con ventilación e iluminación natural con ventanas de al menos 1/8 de la superficie de la habitación.
Instalaciones básicas y estado de conservación
Debe contar con instalaciones básicas de:
- Electricidad: con toma de tierra, puntos de luz y enchufes y boletín eléctrico actualizado.
- Agua: con conexión a red de saneamiento público, agua fría y caliente en cocina y baños, y conexión a red de abastecimiento pública.
- Gas: boletín de instalación favorable y con conductos de gases en sistemas de calefacción.
Accesibilidad y condiciones de seguridad
La vivienda debe ser estable, resistente y no presentar daños que comprometan la seguridad de los habitantes.
También debe tener puertas con ancho mínimo de 80 cm y altura de 2 m. Así como pasillos con anchura mínima de 90 cm y escaleras interiores con anchura mínima 0.90 metros y barandilla de al menos 0.90 metros de altura.
Cómo solicitar la cédula de habitabilidad paso a paso
Para solicitar el documento en Guadalajara sigue estos pasos:
- Contrata un arquitecto o técnico para la revisión de la vivienda y que posteriormente te otorgue el certificado de habitabilidad.
- Recolecta los documentos necesarios dependiendo del tipo de cédula que requieras.
- Presenta la solicitud en el ayuntamiento de Guadalajara o en la oficina de vivienda de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
- Realiza los pagos de las tasas correspondientes.
- Espera la respuesta de la administración.
Documentación necesaria para solicitarla
Los documentos básicos necesarios son:
- DNI/NIE del propietario o responsable.
- Título o escritura de la propiedad.
- Referencia catastral.
- Impuestos de Bienes e Inmuebles actualizados.
- Proyecto de obra o memoria técnica dependiendo del tipo de cédula.
- Licencia de obra u ocupación.
- En algunos casos solicitan fotos de la vivienda, planos actualizados, informa de inspección técnica o licencia de apertura (en caso de cambio de uso).
¿Quién puede tramitarla?
Por lo general, el documento lo tramita el propietario de la vivienda. Pero también pueden hacerlo los promotores o constructores, gestores con autorización, abogados y en algunos casos inquilinos con autorización del propietario.
Procedimiento completo: inspección, tasas y plazos
- Realizar la inspección de la vivienda. Esto forma parte de las tareas de un arquitecto o un técnico especializado.
- En la inspección se revisan requisitos de seguridad, salubridad, superficie mínima e instalaciones, poner en lista numerada.
- El profesional realiza el informe de habitabilidad.
- Reúne la documentación necesaria.
- Realiza la solicitud de manera presencial en el ayuntamiento o en la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma. También puedes hacerlo por el portal oficial del ayuntamiento.
- Espera la revisión y aprobación de la cédula. Si todos los documentos están correctos, el certificado técnico suele estar listo entre 2 y 5 días hábiles. Mientras que la emisión de la cédula puede tardar hasta 30 días.
Precio de la cédula de habitabilidad
El precio promedio del documento se encuentra entre los 100 y 800 euros. Pero esto depende de factores como dimensiones del inmueble, comunidad autónoma, tipo de cédula, honorarios del profesional o gestor y otros.
Duración de la cédula y cuándo debe renovarse
La duración de la cédula varía dependiendo de la comunidad autónoma en donde se encuentre la vivienda y del año en que se haya emitido.
Las cédulas de habitabilidad emitidas entre 2004 y 2012 tienen una vigencia de 15 años. Pero a partir de 2013 las de primera ocupación pasaron a tener una duración de 25 años.
Por otro lado, las de segunda ocupación y rehabilitación tienen una duración de 15 años en la mayor parte del territorio.
Cuando el periodo de validez de la cédula caduque, debe ser renovada. Así como en caso de rehabilitación integral de la vivienda o reformas importantes.
Si desconoces la fecha de vencimiento de la cédula de habitabilidad de la propiedad, puedes revisarlo en el documento físico o PDF, en la web del colegio de arquitectos o en el portal del ayuntamiento.
Qué ocurre si una vivienda no tiene cédula de habitabilidad
Consecuencias legales y administrativas
No contar con cédula de habitabilidad impide empadronarse del inmueble. También imposibilita la contratación de servicios básicos, obtención de licencias urbanísticas para reformar y el acceso a ayudas públicas.
La comunidad autónoma también puede imponer multas dependiendo de la gravedad del caso. Estas van desde los 300 a 90.000 euros en los casos más graves.
Limitaciones para vender o alquilar la vivienda
En la mayoría de las comunidades autónomas exigen de manera obligatoria este documento para realizar ventas o alquiler de viviendas. Ya que es la garantía de que la propiedad está en condiciones óptimas y los procesos son legales.
Preguntas frecuentes sobre la cédula de habitabilidad
¿Es lo mismo la cédula de habitabilidad que el certificado energético?
Son documentos completamente diferentes. El certificado energético informa sobre el consumo energético y emisiones de CO₂ de la vivienda. Mientras que la cédula de habitabilidad acredita que el inmueble está en condiciones óptimas para habitarlo.
¿Cuánto tarda en tramitarse?
El trámite común se realiza en un tiempo de 7 a 30 días hábiles, dependiendo del ayuntamiento y tipo de cédula. Si realizas la gestión de manera urgente, el tiempo de entrega es de 1 a 10 días.
¿Qué pasa si la vivienda no cumple los requisitos?
En caso de que el informe de habitabilidad sea desfavorable, no obtendrás la cédula. En este caso, realiza las reparaciones y obras correspondientes para cumplir los requisitos.
Resumen: la importancia de la cédula de habitabilidad en la compraventa y el alquiler
La cédula de habitabilidad es un documento obligatorio para formalizar contratos de venta y alquiler. No contar con este genera problemas al momento de realizar transacciones inmobiliarias e incluso puedes recibir multas significativas.
Al momento de realizar la solicitud para obtener la cédula te recomendamos contar con uno de nuestros arquitectos para lograr una mejor gestión del proceso. Este tiene los conocimientos sobre las normativas urbanísticas y además de realizar la revisión de la vivienda, te indicará como solventar cualquier deficiencia.
Jorge Hita
Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.
