Lo que debes saber sobre los estatutos de la comunidad de vecinos

¿Es de cumplimiento obligatorio este documento? ¿Cuál es su contenido? ¿Se pueden modificar? Hoy en Teat respondemos algunas dudas frecuentes sobre los estatutos de la comunidad de vecinos. De esta manera, si vas a comprar una propiedad sabrás qué esperar al respecto.

¿Qué es un estatuto de la comunidad?

El estatuto de la comunidad de vecinos es un documento en el que se especifican cuáles son los deberes y derechos de los miembros de una comunidad de vecinos. Aquí se incluyen tanto los dueños de las viviendas como de los locales comerciales que haya en la finca.

El contenido de los estatutos por lo general está relacionado con el uso de las áreas comunes y los servicios, el pago de cuotas, el mantenimiento y reparación de las instalaciones -por ejemplo, si hay que rehabilitar la fachada-, establece limitaciones en las actividades que se pueden realizar, la administración de la finca, etc.

Ningún estatuto es igual a otro, ya que el contenido se define de acuerdo a las características y necesidades de cada comunidad.

Hay que diferenciarlos, sin embargo, de los títulos constitutivos y las normas de convivencia. En los primeros se describen las características del edificio, mientras que las normas especifican cómo debe ser la convivencia para evitar conflictos entre los vecinos.

Otra diferencia importante es que los títulos están contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y es obligatorio que todos los edificios los tengan. En cambio, los estatutos son opcionales. Lo que sí se establece es que ninguna de las normas aprobadas en los estatutos debe ir en contra de la LPH.

Los mismos propietarios son quienes aprueban los estatutos de la comunidad de vecinos. Y su cumplimiento es obligatorio para todos aquellos que lo suscriben, así como para los nuevos vecinos.

Todo lo que debes saber sobre los estatutos de la comunidad de vecinos

El objetivo de este documento es establecer normas que todos los vecinos deben cumplir de manera obligatoria. Pero alrededor de su conformación suelen surgir dudas que trataremos de aclarar a continuación.

¿Son obligatorios los estatutos de la comunidad de vecinos?

No es obligatorio que las comunidades tengan un estatuto, ninguna ley lo establece como tal. No obstante, en la LPH se indica cómo se deben redactar para que sean válidos.

En aquellos casos en los que se decida elaborar estatutos se deben cumplir ciertas reglas para que sean válidos. De esta manera se garantiza que todos los propietarios, incluso los nuevos, estén obligados a cumplirlos.

La primera condición para que sean válidos es que no vayan en contra de la LPH y deben cumplir con lo que se establece en los artículos 5, 6 y 17. Luego, deben ser aprobados por unanimidad en una junta extraordinaria donde solo se discutan los estatutos.

Una vez que se aprueben, se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Este paso es fundamental para garantizar que los nuevos vecinos también estén obligados a cumplir con los estatutos. Si no se hace la inscripción solo serán de cumplimiento obligatorio para quienes los aprobaron.

Por último, cabe recordar que todos los vecinos deben conocer los estatutos.

¿Qué pasa si no hay estatutos en una comunidad?

Si bien no es una obligación que todas las comunidades tengan este documento, no quiere decir que no haya reglas que cumplir. En este caso se deben regir por lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuál es el contenido de los estatutos?

Aunque es posible encontrar un ejemplo de estatutos de una comunidad de vecinos, lo cierto es que no hay un esquema que seguir. Esto se debe a que las necesidades y características en cada inmueble son diferentes.

Dentro de la LPH se indica que el contenido de los estatutos incluye las normas de uso de pisos y locales; así como de los servicios e instalaciones del inmueble. Las normas para la administración y gestión, para el uso de las áreas comunes, para el mantenimiento y reparación de las instalaciones.

Asimismo, se especificará la prohibición de ciertas actividades cuando estas perturben a la comunidad y se establecerá cómo será la distribución de gastos para las zonas comunes.

¿Quién redacta los estatutos de una comunidad de propietarios?

Hay casos en los que la misma promotora del inmueble se encarga de elaborar los estatutos. Si es así, cuando se conforma la comunidad de vecinos se convoca la junta extraordinaria para su aprobación.

Cuando no se ha elaborado un documento con anterioridad se puede pedir al administrador de la finca que lo redacte.

El administrador de fincas en Salamanca es especialista en la gestión de comunidades. Al estar familiarizado con la comunidad, entonces es capaz de redactar un estatuto que se ajuste a sus características y que sea aprobado por todos.

Si la redacción no satisface a todos los miembros de la comunidad y no llegan a un acuerdo, entonces hay que modificar los puntos que provocan este problema.

¿Cómo se elaboran los estatutos?

Para redactar los estatutos de la comunidad de propietarios primero se evalúan las necesidades del inmueble. Con base en este estudio se elabora una propuesta que se entrega a los vecinos para que la conozcan.

Luego, la comunidad de vecinos convoca a una junta extraordinaria en la que se discutirá el documento. Si todos los vecinos están de acuerdo, se aprueban los estatutos. De lo contrario, se plantean cuáles son los puntos a cambiar hasta conseguir un acuerdo.

Una vez que se aprueban los estatutos, estos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que su cumplimento sea obligatorio para todos, incluso para los futuros vecinos.

¿Se pueden hacer modificaciones?

Sí se pueden cambiar los estatutos de una comunidad. Para ello se debe redactar una nueva propuesta y seguir los mismos pasos que en la constitución original de los estatutos. Los cambios que se hagan también deben notificarse al Registro de la Propiedad.

¿Dónde están los estatutos de una comunidad de vecinos?

Una pregunta frecuente es quién tiene los estatutos de la comunidad y cómo solicitarlos. Al estar inscritos en el Registro de la Propiedad es posible acudir a esta instancia para revisarlos.

También se les pueden solicitar al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. Ambos están obligados a mostrar los estatutos a quien los pida.

Si tienes alguna otra duda acerca de los estatutos de la comunidad de vecinos no dudes en consultarnos. Te puedes comunicar con el administrador de tu finca para aclarar cualquier punto.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.