¿Qué es una tasación inmobiliaria y cómo se hace?

¿Quieres saber cuánto vale tu casa? El avalúo, valoración o valuación inmobiliaria es un proceso que determina el valor de una propiedad. En este artículo, te explicamos qué es una tasación inmobiliaria y cómo se hace, para que puedas tomar decisiones informadas sobre tu inversión.

¿Qué es la tasación inmobiliaria?

Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor actual de una propiedad. La debe realizar un experto, que toma en cuenta criterios y parámetros para dar el monto. Son muy comunes en las transacciones de compraventa y también para el refinanciamiento de deudas.

En los procesos de compraventa se utilizan para determinar si el precio en el que se está ofreciendo es apropiado dada la condición de la propiedad, ubicación y características. Mientras que para un refinanciamiento se asegura de que el prestamista no esté cobrando más de lo que cuesta.

También se usan las tasaciones de viviendas en casos de divorcios, pagos de impuestos, para contratar pólizas de seguros, entre otros. Es uno de nuestros servicios que prestan los arquitectos en Guadalajara.

Los bancos o agentes prestamistas piden una tasación inmobiliaria para asegurarse de que estén dando como préstamo o hipoteca la cantidad correcta. Este avalúo permite al banco protegerse.

Las valoraciones pueden cambiar en poco tiempo, debido a que depende de distintos factores entre ellos la oferta y la demanda. La ubicación juega un rol muy importante, pero esta no cambia. Por otro lado, las mejoras en propiedad sí ayudan a aumentar su valor.

Otros aspectos que se consideran para la valuación de un inmueble son los servicios próximos a la propiedad, el tamaño, sus características y antigüedad.

¿Qué es la tasación hipotecaria?

Es una tasación inmobiliaria, pero hecha específicamente para inmuebles que serán garantía hipotecaria de créditos o préstamos hipotecarios.

El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario es el valor del inmueble que determina una tasación ante la posibilidad de comercializarlo.

La normativa legal sobre la valoración inmobiliaria

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, indica en su modificación al artículo 3 bis I) que las entidades de crédito así tengan servicios de tasación propios, deben aceptar cualquier valoración que entregue el cliente siempre que la haya hecho un tasador certificado y homologado. Y que esta esté al día.

La ley también indica que el préstamo o crédito que se entrega como hipoteca no puede ser mayor que el 60 % de la tasación del bien; y si el financiamiento es de una construcción o del proyecto de rehabilitación no será más del 80 %.

Por otro lado, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, es la que se encarga de normar las tasaciones. Aquí se establecen las metodologías y criterios para hacerlo.

El valor de tasación, según esta Orden, es el valor de cada tipo de inmueble o derecho. Se refleja en un informe y un certificado de tasación. Este se expresa en la moneda de curso legal.

En su artículo 2 la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, detalla:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que emitan entidades, promotores o constructores.
• Determinación del valor y determinación de valoración de activos.
• Determinación del matrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
• Definición del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

¿Quién puede hacer una tasación inmobiliaria?

La valoración inmobiliaria es una de las tareas de un arquitecto o arquitecto técnico. También puede ser un ingeniero de edificación o aparejador. Tiene que ser un profesional independiente, esto le permite hacer la tasación sin ningún tipo de sesgo.

Cuando se trata de tasaciones inmobiliarias en Guadalajara con fines hipotecarios, el técnico debe pertenecer a una sociedad de tasación de bienes y tienen que estar inscritas ante las autoridades.

Los técnicos dedicados a la tasación inmobiliaria deben mantenerse en formación constante. Tienen que asegurar su confidencialidad, independencia y conocimiento del área donde está ubicada la propiedad.

¿Cómo se hace una tasación inmobiliaria?

El tasador puede hacer la valoración inmobiliaria haciendo ciertas comprobaciones mínimas; entre ellas la identificación física del inmueble a través de la localización e inspección visual. Así se comprueba que la superficie y el resto de las características sean las mismas que en la documentación.

Se revisa también la ocupación del inmueble, el uso o explotación de este. Si son viviendas se mira el régimen de protección pública o en el régimen de protección del patrimonio arquitectónico. Se confirma si el inmueble está adecuado con el planteamiento urbanístico.

Algunos documentos necesarios son:

• Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble.
• Descripción completa o un equivalente legal.
• Información catastral, descriptiva y gráfica del inmueble.

Los últimos dos deben tener una data de no más de 3 meses previos a la tasación. Dependerá de la finalidad de la tasación si se requieren otros documentos.

El tasador inspecciona el inmueble, estudia el mercado del área, hace comprobaciones urbanísticas y, a partir de allí, elabora el informe. Si es una tasación hipotecaria aparte debe hacerse un control, validación y luego certificación por la sociedad de tasación.

Métodos de valoración

El tasador puede utilizar cuatro métodos de valoración establecidos en la Orden mencionada antes para establecer el valor de mercado, hipotecario y de reemplazamiento, estos son:

1. Método del coste: se puede aplicar para edificios y elementos de estos. Bien sea en proyecto, en construcción, en rehabilitación o ya terminados. Se puede calcular el valor de reemplazamiento bruto o neto.
2. Método de comparación: se aplica en todo tipo de inmuebles, se determinan los valores técnicos, que son valor por comparación (para determinar el valor de mercado) y por comparación ajustada (para indicar el valor hipotecario).
3. Método de actualización de rentas: se usa para todo tipo de inmuebles que puedan producir rentas y a la de los derechos reales. Se calcula el valor técnico que es valor por actualización.
4. Método residual: se calcula por el procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (dinámico) o por procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (estático). La aplicación de uno u otro depende de la propiedad.

¿Qué se tiene en cuenta en una tasación?

Realizar la tasación de un inmueble implica conocer y analizar varios factores, que les sirven a los expertos para determinar el valor de la propiedad.

Ubicación del inmueble

Ya sea en la ciudad, sus adyacencias o zonas más alejadas y rurales, en cada una de estas áreas, hay puntos particulares que son más deseados en el mercado. Son aquellos en los que las viviendas e inmuebles tienen un valor mayor, por diversas razones como la seguridad, servicios, transporte o por la presencia de escuelas, farmacias o supermercados cerca.

Tamaño de la propiedad

Al momento de calcular el valor de una propiedad, la cantidad de metros cuadrados es un factor determinante. Un inmueble más grande, por lo general, tendrá mayor valor que uno pequeño con características similares.

En este punto, la distribución interna también influye. Ya que si el espacio no está bien aprovechado, esto reducirá el valor.

Estado de conservación

De acuerdo a las condiciones en las que se encuentre el inmueble, el valor puede variar. Es de suponer que una propiedad nueva o en muy buen estado, tendrá mayor valor; sobre todo, considerando que si está bien conservada, es menos probable que requiera reformas en el corto plazo: en comparación con otras propiedades de mayor antigüedad. Otro factor que afecta a los inmuebles más viejos es su eficiencia energética, en relación con los más nuevos y actualizados.

Características de la construcción

Son muchas las cualidades que pueden tener los inmuebles que están asociados con la tasación de su valor. Entre ellos podemos mencionar la calidad de los materiales de fabricación, el número de habitaciones y baños; así como si cuenta con espacios adicionales como una oficina en casa, o un garaje. También las propiedades que tienen piscina son más costosas.

El mercado inmobiliario

Adicionalmente, a las características del inmueble en sí, la economía y el estatus del mercado inmobiliario también influyen en el valor de una propiedad en un momento determinado. Si en la zona donde está el inmueble el mercado está en auge, la propiedad quizás se tase en un valor mayor, mientras que si hay un declive en el mercado será lo contrario.

¿Cómo interpretar un informe de tasación inmobiliaria?

Para entender lo que el informe de tasación indica con respecto al valor de una propiedad, hay que conocer el propósito para el cual fue solicitado. Por ejemplo, si es para una compra de una vivienda o si es para un trámite con una entidad financiera. Luego de ello, será necesario conocer cuál fue el método utilizado para realizar la tasación y cuáles fueron los aspectos que se tuvieron en cuenta para realizar los cálculos; tales como los mencionamos anteriormente.

Si se desea corroborar la información, se puede comparar con otro informe de tasación hecho por otro tasador o consultar con un profesional inmobiliario.

Es importante destacar que, el valor plasmado en un informe de tasación es una guía para los interesados en cualquiera que sea la transacción que se vaya a realizar

Saber qué es y cómo se hace una tasación inmobiliaria te permitirá entender la importancia de este documento en medio de transacciones o distintas eventualidades. Si necesita este tipo de servicios puede contactarnos.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.