¿Qué es y cómo se hace una tasación inmobiliaria?
Bien sea que vayas a comprar o vender una casa o apartamento, incluso como propietario saber qué es y cómo se hace una tasación inmobiliaria te ayudará a entender mejor el trabajo que hacemos desde Teat. Este método también se conoce como avalúo, valoración o valuación inmobiliaria o de propiedades.
¿Qué es la tasación inmobiliaria?
Una tasación es una opinión profesional imparcial sobre el valor actual de una propiedad. La debe realizar un experto, que toma en cuenta criterios y parámetros para dar el monto. Son muy comunes en las transacciones de compra/venta y también para el refinanciamiento de deudas.
En los procesos de compra/venta se utilizan para determinar si el precio en el que se está ofreciendo es apropiado dada la condición de la propiedad, ubicación y características. Mientras que para un refinanciamiento se asegura de que el prestamista no esté cobrando más de lo que cuesta.
También se utilizan las tasaciones de viviendas en casos de divorcios, pagos de impuestos, para contratar pólizas de seguros entre otros. Es uno de nuestros servicios que prestan los arquitectos en Guadalajara.
Los bancos o agentes prestamistas piden una tasación inmobiliaria para asegurarse de que estén dando como préstamo o hipoteca la cantidad correcta. El avalúo permite al banco protegerse.
Las valoraciones pueden cambiar en poco tiempo, debido a que depende de distintos factores entre ellos la oferta y la demanda. La ubicación juega un rol muy importante, pero esta no cambia. Por otro lado, las mejoras en propiedad sí ayudan a aumentar su valor.
Otros aspectos que se consideran para la valuación de un inmueble son los servicios próximos a la propiedad, el tamaño, sus características y antigüedad.
¿Qué es la tasación hipotecaria?
Es una tasación inmobiliaria, pero hecha específicamente para inmuebles que serán garantía hipotecaria de créditos o préstamos hipotecarios.
El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario es el valor del inmueble que determina una tasación ante la posibilidad de comercializarlo.
La normativa legal sobre la valoración inmobiliaria
Legalmente la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, indica en su modificación al artículo 3 bis I) que las entidades de crédito así tengan servicios de tasación propios, deben aceptar cualquier valoración que entregue el cliente siempre que la haya hecho un tasador certificado y homologado. Y que esta esté al día.
La ley también indica que el préstamo o crédito que se entrega como hipoteca no puede ser mayor que el 60 % de la tasación del bien; y si el financiamiento es de una construcción o del proyecto de rehabilitación no será más del 80 %.
Por otro lado, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, es la que se encarga de normar las tasaciones. Aquí se establecen las metodologías y criterios para hacerlo.
El valor de tasación, según esta Orden es el valor de cada tipo de inmueble o derecho. Se refleja en un informe y un certificado de tasación. Este se expresa en la moneda de curso legal.
En su artículo 2 la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo detalla:
- Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que emitan entidades, promotores o constructores.
- Determinación del valor y determinación de valoración de activos.
- Determinación del matrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- Definición del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
¿Quién puede hacer una tasación inmobiliaria?
La valoración inmobiliaria es una de las tareas de un arquitecto o arquitecto técnico. También puede ser un ingeniero de edificación o aparejador. Tiene que ser un profesional independiente, esto le permite hacer la tasación sin ningún tipo de sesgo.
Cuando se trata de tasaciones inmobiliarias con fines hipotecarios el técnico debe pertenecer a una sociedad de tasación de bienes y tienen que estar inscritas ante las autoridades.
Los técnicos dedicados a la tasación inmobiliaria deben mantenerse en formación constante. Tienen que asegurar su confidencialidad, independencia y conocimiento del área donde está ubicada la propiedad.
¿Cómo se hace una tasación inmobiliaria?
El tasador puede hacer la valoración inmobiliaria haciendo ciertas comprobaciones mínimas; entre ellas la identificación física del inmueble a través de la localización e inspección visual. Así se comprueba que la superficie y el resto de las características sean las mismas que en la documentación.
Se revisa también la ocupación del inmueble, el uso o explotación de este. Si son viviendas se mira el régimen de protección pública o en el régimen de protección del patrimonio arquitectónico. Se confirma si el inmueble está adecuado con el planteamiento urbanístico.
Algunos documentos necesarios son:
- Certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble.
- Descripción completa o un equivalente legal.
- Información catastral descriptiva y gráfica del inmueble.
Los últimos dos deben tener una data de no más de 3 meses previos a la tasación. Dependerá de la finalidad de la tasación si se requieren otros documentos.
El tasador inspecciona el inmueble, estudia el mercado del área, hace comprobaciones urbanísticas y, a partir de allí, elabora el informe. Si es una tasación hipotecaria aparte debe hacerse un control, validación y luego certificación por la sociedad de tasación.
Métodos de valoración
El tasador puede utilizar cuatro métodos de valoración establecidos en la Orden mencionada antes para establecer el valor de mercado, hipotecario y de reemplazamiento, estos son:
- Método del coste: se puede aplicar para edificios y elementos de estos. Bien sea en proyecto, en construcción, en rehabilitación o ya terminados. Se puede calcular el valor de reemplazamiento bruto o neto.
- Método de comparación: se aplica en todo tipo de inmuebles, se determinan los valores técnicos, que son valor por comparación (para determinar el valor de mercado) y por comparación ajustado (para indicar el valor hipotecario).
- Método de actualización de rentas: se usa para todo tipo de inmuebles que puedan producir rentas y a la de los derechos reales. Se calcula el valor técnico que es valor por actualización.
- Método residual: se calcula por el procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (dinámico) o por procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (estático). La aplicación de uno u otro depende de la propiedad.
Saber qué es y cómo se hace una tasación inmobiliaria te permitirá entender la importancia de este documento en medio de transacciones o distintas eventualidades. Si necesita este tipo de servicios puede contactarnos.
