¿Se puede construir en terreno rústico?

Para quienes están pensando en comprar una finca, resulta esencial saber distinguir los tipos de terreno que existen, hay urbanos, urbanizables y rústicos. Conocerlos permite evitar confusiones que puedan generar inconvenientes a futuro, como la posibilidad de no poder construir lo que deseas. En este artículo responderemos a una incógnita frecuente, ¿se puede construir en terreno rústico?

Diferencias entre suelo rústico y urbanizable

En términos generales, un suelo rústico, es un suelo no urbanizable; mientras que los terrenos urbanizables, son aquellos que son susceptibles de ser urbanizados.

Características principales de cada tipo de suelo

Los suelos rústicos se caracterizan por estar excluidos de la clasificación de suelos urbanos, sí:

• Se considera que tienen un valor paisajístico, histórico, arqueológico, científica, cultural o ambiental muy importante.
• Hay evidencia que el terreno se encuentra en una zona con riesgo a inundaciones, deslizamientos de tierra u otros eventos naturales.
• Son fincas que están sujetos a limitaciones o servidumbres que buscan proteger áreas con recursos hídricos o zonas de conservación ecológica.

Por su parte, los suelos urbanizables son los tipos de fincas que han sido excluidas de la clasificación de suelo urbano o del suelo no urbanizable de protección. Y se clasifican en urbanizable sectorizado y urbanizable no sectorizado.

Cómo saber qué tipo de suelo tienes

Los suelos rústicos están ubicados en zonas rurales, agrícolas o protegidas, en las que no hay servicios urbanos, cuyo valor por metro cuadrado es bajo. Mientras que los suelos urbanizables se encuentran en la periferia o en zonas en desarrollo, en las que aún no hay servicios urbanos disponibles y cuyo valor es intermedio, con relación a los suelos urbanos y los rústicos.

Para estar seguro del tipo de terreno que tienes, debes acudir al catastro municipal, ubicar la finca en el mapa catastral y anotar la clave del predio. Con esa clave solicitas información en el área de atención.

¿Se puede construir en terreno rústico?

Qué se entiende por terreno rústico en España

La Ley 7/2021 del 20 de mayo como la Ley de Suelo, establece los tipos de suelo en España, e indica que el suelo rústico o no urbanizable, es aquel que tiene características naturales, o valor ambiental o agrícola, que le impide ser urbanizado o transformado para darle uso residencial o industrial.

Con esto, la ley busca proteger su valor para la realización de actividades agrícolas, ganaderas, forestales y medioambientales.

Normativa aplicable a la construcción en suelo rústico

La norma para la construcción en suelos rústicos puede variar de una comunidad autónoma a otra; sin embargo, en líneas generales, las leyes establecen que las construcciones en suelos rústicos están restringidas con el objetivo de preservar el uso agrícola, forestal, ganadero o natural de la finca.

Adicionalmente, en la LOE (Ley 38/1999 del 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación) se regulan los aspectos técnicos y de seguridad que deben seguir las construcciones, incluidas las de terrenos no urbanizables.

A nivel local, cada municipio puede tener sus propias regulaciones, como planes de urbanismo local, en el que se establece la viabilidad de una obra.

Alternativas si no se puede edificar

Las normativas de las comunidades autónomas y los municipios pueden permitir el uso de terrenos rústicos para:

• Cultivos, cría de animales, gestión de explotaciones forestales; así como, almacenes, establos, invernaderos, etc. dedicados para las actividades agrícolas, ganaderas y forestales.
• Instalación de paneles solares, aerogeneradores y otras fuentes de energía renovable.
• Hoteles rurales, campings, casas rurales, actividades deportivas y recreativas (con ciertas condiciones).
• Casas prefabricadas sin cimientos o autosuficientes (depende de la comunidad autónoma).

Cuándo está permitido construir en suelo rústico

Usos permitidos según la ley

1. Usos ordinario o primario: para actividades agrícolas, ganaderas, forestales, piscícolas y extracción de recursos minerales.
2. Usos excepcionales: instalaciones de generación de energías renovables, como parques eólicos, parques fotovoltaicos, entre otros. Infraestructuras de servicios públicos, tales como carreteras, líneas eléctricas, estaciones de tratamiento de residuos, ferrocarriles, entre otros.
3. Construcciones relacionadas con turismo rural y recreacional.

Excepciones y licencias especiales

Existen algunas excepciones a la normativa antes mencionada.  Es posible construir en suelo rústico si se cumplen ciertas condiciones, entre ellas:

• Si la edificación tiene como objetivo la explotación del suelo (almacenes agrícolas, granjas o construcciones forestales) es muy probable que esté permitida.
• Viviendas que estén relacionadas con actividades agrícolas o ganaderas (con limitaciones de tamaño y ubicación).
• Parques solares o eólicos, con ciertas condiciones.

Pasos para solicitar permiso para construir en un terreno rústico

Documentación y trámites administrativos

La documentación necesaria para construir un terreno rústico en general es la siguiente:

1. Licencia urbanística. Se debe tramitar a través del ayuntamiento correspondiente.
2. Uso permitido para suelo rústico. Es necesario este permiso para construcciones agrícolas. No se permiten viviendas residenciales.
3. Cumplir con las limitaciones en cuanto a dimensiones y emplazamiento. Está establecido una superficie máxima para el inmueble dentro de la finca.
4. Informe medioambiental. Es un documento que indica que no existe riesgo ni perjuicio al medio ambiente.

Para la realización de estos trámites es necesario contratar un arquitecto en Guadalajara para liderar el proyecto y que realice la gestión técnica.

Plazos y costes aproximados

Los tiempos de espera pueden variar considerablemente de un municipio a otro, pero el proceso puede tomar entre 8 y 18  meses.

Los impuestos municipales y tasas pueden variar entre el 0,23 % y 6 % del PEM (Presupuesto de Ejecución Material).  El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras entre un 2 % y 5 % del PEM.

Importancia de un estudio previo del terreno

Necesitas un estudio del terreno para conocer su tipo, evaluar la estabilidad del suelo, la capacidad de carga, la presencia de agua subterránea, entre otros aspectos que son indispensables antes de realizar una edificación. Al tener este documento antes de comprar, podrás saber si es posible construir o no en ese predio, o cuáles tipos de construcciones están permitidas.

Riesgos y sanciones por construir sin permiso

Construir sin una licencia o sin respetar la normativa de suelo rústico, es considerado ilegal, de acuerdo a la Ley 9/2014 de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Las leyes españolas establecen sanciones estrictas debido a que el objetivo es vigilar y proteger los terrenos no urbanizables.  Es por ello que construir en terrenos rústicos puede acarrear sanciones económicas, la demolición de la construcción o el responsable puede enfrentar cargos penales por daños al medio ambiente.

Cómo legalizar una construcción ya existente

Si ya la edificación existe, y es una construcción por legalizar en un terreno rústico, es posible recalificarla como urbanizable. Aunque esto ocurre en condiciones muy excepcionales, en las que se considere un proyecto de interés público. De igual forma, hay que tener en cuenta que este tipo de procesos puede ser largo, costoso y no hay ningún tipo de garantía de éxito.

Conclusión

La respuesta a si se puede construir en terreno rústico en España, no es un no rotundo; sin embargo, sí está determinado por ciertas condiciones y normativas estrictas que han impuesto en el país con la intención de proteger y cuidar el entorno rural y natural.  Antes de decidir construir en cualquier terreno, te recomendamos consultar con profesionales, para asegurarte que el terreno cumple con todos los requisitos legales, para evitar inconvenientes o sanciones.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.