¿Cuánto cuesta un proyecto de reforma de una casa?

Para llevar adelante la modificación de una vivienda es imprescindible saber cuánto cuesta un proyecto de reforma de una casa. Este documento es necesario para obtener las licencias de obra municipales, ya que garantiza que la transformación sea segura y cumpla con la normativa. El precio puede variar de acuerdo a cada caso, sigue leyendo para conocer más detalles.

¿Qué es un proyecto de reforma de una casa?

El proyecto de reforma es un documento técnico en el que se define y justifica la intervención que se hará sobre una edificación. En este también se detalla la planificación de la reforma, por lo que se convierte en una hoja de ruta para todos los involucrados.

Además de especificar las exigencias técnicas de una obra, sirve para solicitar las licencias de obra ante la municipalidad. Ayuda a demostrar que cumple con las normativas urbanísticas, autonómicas y estatales.

Por último, el proyecto cumple una función económica, ya que ayuda a establecer un presupuesto detallado de la obra. El encargado de elaborar el documento es el arquitecto o arquitecto técnico, quien también establece la tarifa correspondiente.

Partes de un proyecto de reforma: del anteproyecto al proyecto de ejecución

Los pasos para elaborar un proyecto de reforma son los siguientes:

• Estudios previos: estos permiten al arquitecto conocer el estado actual de la vivienda, así como las modificaciones que se pueden hacer.
• Anteproyecto y propuestas de distribución: comprende los planos de estado actual y propuesto, y las ideas de diseño. Su objetivo es definir el alcance y obtener la aprobación del cliente.
• Proyecto básico y proyecto de ejecución: el básico describe las características generales de la obra y es el que se presenta al ayuntamiento para obtener las licencias. El de ejecución, por su parte, contiene todos los detalles constructivos y técnicos, ya que este es el que usa el constructor para ejecutar la obra.

¿Cuándo es obligatorio un proyecto de reforma?

El proyecto de reforma de una casa es necesario para obtener la licencia de obra. Por lo tanto, elaborar este documento dependerá del alcance de las modificaciones.

Cualquier alteración que afecte a elementos estructurales, como muros de carga, pilares, vigas, forjados, etc., requiere un proyecto de ejecución. De igual manera, es necesario si se va a hacer el cambio de uso de un inmueble, si se modifica la envolvente de un edificio o si se va a rehabilitar la casa.

Hay modificaciones en las que no es necesario presentar un proyecto, sino que basta con presentar una comunicación previa y no se exige proyecto completo. Por lo general, esto se hace cuando se hacen pequeñas actuaciones interiores, como cambio de suelo, pintura, alicatados en baños sin modificar la distribución o instalaciones principales.

¿Cuánto cuesta un proyecto de reforma de una casa? Rangos orientativos en 2025

Precios medios para proyectos de reforma en España

El precio medio para el proyecto de reforma por un arquitecto va desde 900-1500 € si son reformas pequeñas, hasta 4000–6000 € en reformas integrales de viviendas de tamaño medio. Estos precios pueden variar de acuerdo a la comunidad autónoma.

Hay que considerar también que el coste para la elaboración de planos y memoria está alrededor de 1500–2000 €.

Porcentaje de honorarios sobre el presupuesto de obra (PEM)

La fórmula más extendida y transparente para presupuestar la totalidad de los servicios técnicos es aplicar un porcentaje sobre el PEM. Este porcentaje va del 8 al 12 % según el tipo de proyecto.

En una reforma integral con un PEM de 50 000 €, un honorario bajo (8 %) sería de 4000 €; esto implica proyectos sencillos. Un honorario alto (12 %) se aplica a proyectos con alta complejidad técnica, alto nivel de detalle o estudios de arquitectura muy especializados.

Otros costes técnicos y administrativos que debes sumar

Al precio del proyecto técnico del arquitecto y la dirección de obra, hay otros gastos que se deben sumar. Entre estos se encuentran los honorarios del arquitecto técnico, que pueden suponer un 3 – 4 % adicional.

También hay que considerar las tasas municipales y licencias de obras, el visado del Colegio Oficial de Arquitectos y los informes adicionales que sean necesarios (Certificado de Eficiencia Energética previo y final, Informe de Evaluación del Edificio y estudios geotécnicos).

Factores que influyen en el precio de un proyecto de reforma

El precio del proyecto de una reforma no es uniforme, sino que varía de acuerdo a varios factores, como la complejidad, tipo de reforma, documentación requerida, entre otros.

Superficie y complejidad de la vivienda

Una intervención que implique solo una actualización de acabados, requiere una documentación más sencilla que otra en la que se vaya a hacer una redistribución completa con nuevas instalaciones.

Cuando se interviene la estructura, la complejidad del proyecto es mayor debido a que se requiere un cálculo estructural exhaustivo. Además, hay que presentar una justificación rigurosa ante el Colegio de Arquitectos y el Ayuntamiento.

La superficie total a reformar también influye en el precio. A mayor superficie, el proyecto necesita planos más detallados y más tiempo de dirección de obra, lo que eleva el coste.

Tipo de reforma: parcial, integral o rehabilitación

El tipo de reforma que se va a hacer también es un factor clave. En las reformas parciales, si no afectan a elementos estructurales o a las instalaciones generales, el proyecto puede limitarse a una memoria técnica. Una reforma integral, en cambio, necesita de un proyecto de ejecución completo con justificaciones de habitabilidad y del Código Técnico de la Edificación (CTE).

Por último, si se va a rehabilitar la envolvente, hay que hacer un estudio patológico previo del edificio y otros cálculos estructurales complejos.

A medida que aumenta la complejidad del proyecto, mayor será el coste.

Obra menor vs obra mayor: impacto en honorarios y documentación

Dependiendo de si se necesita una licencia de obra menor o de obra mayor, el ayuntamiento exige una documentación distinta. En el primer caso, es más sencillo y, por lo tanto, más económico que el segundo.

Cómo se calculan los honorarios

Cada profesional se encarga de establecer sus propias tarifas y para ello utilizan diferentes metodologías. Uno de los más comunes es cobrar un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que puede estar entre el 5 y el 10 %.

También se puede establecer una tarifa fija por metro cuadrado construido o reformado, o aplicar un coste por hora de trabajo del profesional.

Entender cuánto cuesta un proyecto de reforma de una casa desde el principio permite elaborar un presupuesto realista y evitar sorpresas desagradables. De esta manera, garantizas que el coste de tu reforma se ajuste a la legalidad y a tus expectativas.

Fuentes:
https://www.habitissimo.es/presupuestos/redactar-proyecto-rehabilitacion-vivienda
https://www.certicalia.com/blog/cuanto-cobra-arquitecto-proyecto-reforma

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.