Métodos de valoración de inmuebles

Para conocer el valor económico de una propiedad un perito arquitecto puede aplicar distintos métodos de valoración de inmuebles. En Teat queremos contarte cuáles son, cuándo se usan y cómo se aplican. Si quieres saber más sobre estos procesos continúa leyendo.

¿Qué es la valoración de inmuebles?

La valoración de inmuebles es el procedimiento que se aplica para determinar el valor económico de una propiedad en el mercado. O el precio en el que probablemente se ofrecería el inmueble para la venta.

Para esto se toman en cuenta distintos factores que afectan su valor. Estos pueden ser elementos propios, como el estilo de arquitectura, o externos, como la ubicación de la estructura.

Mientras más factores se tomen en cuenta, más exacto será el valor obtenido.

Este tipo de procedimiento debe llevarlo a cabo un agente inmobiliario, peritos judiciales inmobiliarios, peritos arquitectos, aparejadores Guadalajara u otro profesional capacitado. Y se aplica en muchos tipos de inmuebles como residenciales, comerciales, parcelas y otros.

No confundas tasación con valoración

Es importante mencionar que la valoración inmobiliaria y la tasación son dos conceptos distintos, pero los confunden con frecuencia.

La tasación inmobiliaria en Guadalajara es un documento que debe ser realizado por un arquitecto o técnico inmobiliario. En este se determina el valor real de una propiedad, pero para esto el especialista debe realizar visitas de inspección. Y solo puede realizarse por sociedades acreditadas que cumplan con determinadas normativas catastrales, hipotecarias y otras.

Mientras que en la valoración se realiza una apreciación del valor de un inmueble basándose en datos objetivos de la propiedad, la zona en la que se ubica y casos similares tratados con anterioridad. No es necesario realizar una visita al inmueble y tampoco seguir las normativas estrictamente. Sino mas bien centrarse en los principios establecidos por los métodos de valoración existentes.

Métodos de valoración de inmuebles

La valoración inmobiliaria se puede realizar por cuatro métodos básicos. Estos son:

Comparación con muestras del mercado

Es uno de los métodos mas utilizados para la valoración y tasación inmobiliaria. En este proceso se obtiene el valor económico, estableciendo que es equivalente a propiedades con características similares.

Para realizar una valoración de comparación con muestras del mercado lo primero que se debe buscar son testigos. Que en este caso serían inmuebles muy parecidos y comparables con la que se desea valorar. Deben haber por lo menos seis muestras.

Luego se establecen los elementos y variables que se van a comparar y los coeficientes de homogeneización. Mediante procesos estadísticos se determina un valor o rango de valores ideales para la propiedad en comparación con otras similares.

Este método ofrece valores bastante justos y razonables por eso es utilizada también en tasaciones.

En este tipo de valorizaciones no se incluyen los impuestos en el precio. Y se aplican generalmente cuando el bien se va a ofrecer directamente a particulares y no a agencias o promotores inmobiliarios.

Método residual

Este método de valorización se usa principalmente cuando el inmueble se oferta a empresas inmobiliarias.

Para calcular el valor residual se pueden usar los métodos dinámico o estático. Esto va a depender del tipo de inmueble o propiedad y del tiempo de culminación y finalización de promoción inmobiliaria.

El dinámico es ideal para suelos o terrenos que cuenten o no con edificaciones. Estos, por lo general, están poco urbanizados y se estima un tiempo de culminación del proyecto y venta superior a 3 años.

Mientras que el estático se usa en proyectos e inmuebles que estarán finalizados o negociados en menos de 3 años.

Método de actualización

Este método hace referencia a que los bienes que produzcan rentas pueden actualizar su valor.

Para calcular el valor de actualización de un inmueble es necesario estimar los flujos de caja y el valor de reversión del inmueble o el que tendrá al final de su vida útil.

La actualización o capitalización se aplica sobre las rentas netas y agrega un interés determinado. Este último se obtiene generalmente sumando el interés libre de riesgos y la tasa de riesgos por uso del inmueble.

Método de coste

Este método tiene como objetivo obtener el valor de reposición de un inmueble con los precios actualizados de mano de obra, materiales y otras inversiones necesarias para construir una estructura con las mismas características.

Para obtener el valor de reposición debes calcular el valor de reemplazamiento bruto y la depreciación del inmueble en la fecha que se realice la valoración.

Para obtener el valor de reemplazamiento bruto se toman en cuenta el valor del terreno, coste de la edificación y otros gastos.

Toma en cuenta que para inmuebles en construcción no se incluye el mobiliario en el cálculo del valor de reemplazamiento bruto.

Es importante mencionar que el único método que se puede aplicar en cualquier circunstancia y para todo tipo de inmuebles es el de comparación. Los demás deben usarse en situaciones determinadas.

Los arquitectos en Guadalajara de nuestro estudio conocen con detalle los distintos métodos de valoración para aplicar en cada caso.

¿Cuándo necesitas una valoración inmobiliaria?

La valoración de inmuebles no solo es útil en casos de compra y venta de inmuebles. Sino también en otras situaciones como las siguientes:

• Pagar impuestos relacionados con la compra o venta del inmueble. Por ejemplo, el de transmisiones patrimoniales o el de sucesión.
• Si existe un proceso jurídico de disputa entre varias partes y es necesario conocer el valor del inmueble para realizar alguna acción o tomar decisiones. Por ejemplo, divorcios, repartición de bienes y otros.
• Para cuestiones relacionadas con el mercado hipotecario y asegurador. Por ejemplo, obtener información sobre coberturas de compañías aseguradores en relación al valor de la propiedad.
• También puede ser útil en casos relacionados con accidentes, defectos de inmuebles y ejecución de hipotecas. Así como en actos catastrales, expropiaciones y más.

Conocer cuáles son los distintos métodos de valoración de inmuebles y cómo se realiza cada uno te ayudará a saber cuál usar en tu caso. Para conocer el valor económico de tu propiedad te recomendamos contratar expertos en el tema. En nuestra empresa contamos con múltiples profesionales. Para solicitar información de nuestros servicios solo contáctanos y responderemos todas tus dudas.

Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.