Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos

Teat Arquitectos on mayo 15, 2024

En algún momento los inmuebles van a requerir de trabajos de reparación o mejoras para garantizar el buen funcionamiento, habitabilidad, incluso por preferencias de diseño interior. Cuando vivimos en comunidades, debemos estar conscientes de que no estamos solos, y que lo que hagamos puede afectar a quienes conviven a nuestro alrededor.  Para regular esto, existen normas como el Reglamento de obras en comunidades de vecinos, cuyo contenido y aplicación revisaremos a continuación. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos?

Dentro de la Ley de Propiedad Horizontal existen un conjunto de normas que regulan las obras que se realizan en las comunidades de vecinos, una de ellas es el Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos.

Esta es una normativa que detalla que todos los propietarios tienen derecho a realizar modificaciones en su inmueble relacionado con elementos de la arquitectura, con las instalaciones y servicios, sin afectar la estructura ni los derechos de los demás propietarios.

Importancia de los reglamentos en la convivencia vecinal

Este tipo de reglamento son necesarios, puesto que componen las normas, en cuanto a deberes y derechos que deben cumplir los propietarios y residentes de una comunidad de vecinos al momento de realizar cualquier proyecto de reforma. Estos reglamentos permiten que la convivencia entre vecinos ocurra de manera armoniosa, segura y respetuosa.

Aspectos legales del reglamento de obras

Marco Legal: Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario podrá realizar obras siempre y cuando no afecte la estructura de la edificación o la seguridad de los vecinos; tampoco puede causar molestias a los vecinos.

En el artículo 10.1 de esta misma ley también está regulado cuál es la diferencia entre obras necesarias y no necesarias en una comunidad de propietarios.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Ante obras de reforma en comunidades de propietarios, estos tienen derecho a estar informados, así como participar en la toma de decisiones en caso de trabajos en áreas comunes o a ser realizados por otros vecinos. También tiene derecho a ejecutar proyectos de reforma en su propia vivienda.

Por otra parte, tienen el deber de respetar las decisiones de la junta y las normas de convivencia.  También están en la obligación de cumplir con las normas de seguridad y mantener sus viviendas en buen estado.

Proceso de aprobación de obras

Convocatoria de Junta de Propietarios

La aprobación de las obras en las comunidades de vecinos queda en manos de la junta de propietarios. El proceso se inicia convocando una reunión de vecinos, en la que se comenta sobre la obra a ejecutar y las razones por las que se realizará. Una vez expuesto esto, se procede a la votación.

Aunque también hay ciertas reformas que no requieren de la aprobación de la junta, como las obras menores.

Mayorías requeridas para la aprobación de obras

Las obras de mejoras para las condiciones de seguridad, acceso, habitabilidad y eficiencia energética en los edificios, pueden requerir de la aprobación de una mayoría simple. Mientras que las obras de modificación a las estructuras, requerirán de la autorización por parte de la mayoría absoluta.

Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos

Tipos de obras reguladas

Dependiendo del alcance o magnitud de la obra a realizar, se pueden clasificar en dos tipos:

Obras menores

Son aquellas que no generan ningún impacto en la estructura de la edificación, cambios en el diseño exterior del inmueble, ni tampoco afectan las zonas comunes. Un cambio de suelo, pintar las paredes, corregir grietas, son algunos ejemplos de las obras menores.

Este tipo de proyectos, por sus características, no requiere de la aprobación de la comunidad de propietarios antes de realizarse.

Obras Mayores

Pueden implicar obras de conservación que se ejecuten para mantener en buen estado y en correcto funcionamiento de la vivienda, tales como trabajos de plomería, reparación de goteras y mantenimiento o sustitución del techo. Dentro de este renglón también encontramos las obras de mejoras, que están relacionadas con la optimización de la seguridad, la eficiencia energética y la habitabilidad.

Esto puede significar instalación de ascensores internos, mejoras en los accesos para personas con movilidad reducida, colocación de aislamiento térmico, entre otros.

Cuando las modificaciones afectan la estructura, fachadas o diseño exterior de la edificación, se requiere aprobación de la mayoría absoluta en la junta. Esto puede ser en caso de ampliación de viviendas o derribo de muros de carga.

Gestión de conflictos y soluciones

Mecanismos de resolución de disputas

En caso de problemas entre los vecinos, cuando haya que ejecutar obras, se puede optar por:

  • El diálogo y una comunicación respetuosa.
  • Mediación, con la intervención de una tercera persona que sea imparcial.
  • El arbitraje por parte de un tercero imparcial, que tomará una decisión que se basa en los hechos y pruebas.

En casos más complicados, puede ser necesario llegar a mecanismos judiciales, en el que un juez resolverá el conflicto de acuerdo a lo establecido en las leyes.

Actualizaciones y mantenimiento del reglamento

Proceso de revisión del reglamento

El reglamento para la realización de obras siempre debe mantenerse vigente, y adaptarse a los cambios que ocurran en la legislación española. También es importante que si las necesidades de las comunidades de vecinos lo requieren, la normativa se actualice para hacer frente a los cambios y a las nuevas realidades.

Incorporación de nuevas normativas y tecnologías

En un mundo en constante evolución y con la aparición de nuevas tecnologías, el reglamento de obras también debe asegurar de incorporar estos aspectos, de modo que pueda continuar siendo efectivo y brindando las soluciones adecuadas. Por ejemplo, considerar el voto en línea a través de plataformas de streaming para facilitar la toma de decisiones es una alternativa para quienes por su ritmo de vida no pueden asistir las convocatorias de reuniones.

Conclusiones

Como administradores de fincas sabemos que contar con normativas y leyes que regulen la realización de obras en una comunidad de propietarios garantiza que la convivencia entre vecinos sea lo más armoniosa y respetuosa posible. Cumplir con el Reglamento de Obras en Comunidades de Vecinos nos permite mantener nuestra propiedad y las zonas comunes en condiciones adecuadas para la habitabilidad, sin afectar a otros propietarios.

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Jorge Hita

Arquitecto Técnico. Gestión y dirección de proyecto y obra.